Un copropriétaire peut-il ouvrir une fenêtre sur le mur d’enceinte de l’immeuble ? La réponse, comme c’est souvent le cas en matière de copropriété, n’est pas absolue. Elle dépend du respect de deux conditions fondamentales établies par l'article 1102 du Code civil, qui réglemente l'usage des parties communes : l'intervention n'est licite que si elle ne modifie pas la destination du bien et n'empêche pas autrui d'en faire un usage également potentiel.
Autrement dit, chacun peut utiliser le mur mitoyen même de manière « plus intense », tant que la structure continue de remplir sa fonction initiale et que les autres copropriétaires restent libres de faire de même. Mais essayons de comprendre davantage.
Quand l’ouverture est autorisée
Le mur d'enceinte est un bien commun et, à ce titre, peut être utilisé par chaque propriétaire de copropriété pour ses propres besoins, à condition qu'ils ne compromettent pas sa stabilité, sa sécurité et son décorum. L'ouverture d'une fenêtre pour éclairer ou aérer une pièce intérieure peut être considérée comme un usage autorisé d'un bien commun, si l'intervention ne modifie pas la fonction du mur.
Mais attention : si la fenêtre devient un accès exclusif ou transforme le mur en un espace « privatisé », les travaux ne sont plus tolérés. C'est le cas, par exemple, de l'ouverture d'une porte-fenêtre permettant d'entrer dans une cour de copropriété, la soustrayant ainsi à un usage collectif.
Lumières ou vues ? Une différence substantielle
Le Code civil distingue les lumières (article 901) et les vues (articles 902 et suivants) :
les luminaires sont de simples ouvertures qui laissent passer la lumière et l'air, sans laisser passer la vue : généralement ils ne causent pas de dégâts et sont donc admissibles ;
les vues, en revanche, vous permettent de regarder dehors et de regarder vers l'extérieur, affectant potentiellement l'intimité ou l'utilisation commune de l'espace. C’est pour cette raison qu’ils sont plus limités et autorisés uniquement s’ils ne créent pas d’avantages exclusifs ou de préjudice pour les autres copropriétaires.
La jurisprudence en la matière
La Cour de cassation est intervenue à plusieurs reprises sur ce sujet. En particulier, avec la phrase no. 15872 de 2011 établit que «l'ouverture d'une fenêtre sur un mur mitoyen est licite si elle n'affecte pas la fonction du mur et n'empêche pas d'autres copropriétés d'exercer un droit d'usage similaire« . Le même principe réitéré dans la sentence n° 14791 de 2020, où l'on rappelle que le droit de l'individu « cela ne peut pas se traduire par une appropriation exclusive du bien commun».
En résumé, ouvrir une petite fenêtre pour éclairer une pièce intérieure peut être autorisé ; ouvrir un passage qui modifie l'usage de la partie commune ou son aspect architectural, cependant non.
Attention à la décoration architecturale
Même si les règles techniques ne sont pas violées, l’impact esthétique doit être pris en compte.
Une ouverture créée de manière disharmonieuse ou sur une façade visible peut compromettre la décoration architecturale du bâtiment, protégée par l'article 1120 du Code civil. Dans ce cas, l'assemblée de copropriété a le droit de demander la remise en état d'origine.
