Cela peut paraître une idée simple : abaisser le sol d’une pièce au rez-de-chaussée ou au sous-sol pour gagner quelques centimètres de hauteur et rendre plus habitable une taverne ou un petit magasin. En réalité, derrière une telle intervention se cachent plus de complexités qu’on ne l’imagine.
Le principal problème est de comprendre jusqu’où s’étendent les droits de l’individu et où commencent ceux de la copropriété. Lorsque vous effectuez des fouilles impliquant le sol, vous risquez en effet « d’empiéter » sur le territoire des parties communes, comme le sous-sol et les structures porteuses du bâtiment. Voyons donc ce qu’il est important de savoir.
Modifier… dans certaines limites
Le Code civil permet à chaque propriétaire de copropriété d’effectuer des modifications au sein de son unité immobilière, à condition qu’elles ne causent pas de dommages aux parties communes ni ne compromettent la stabilité ou la sécurité de l’immeuble. Cependant, avant de commencer, il est obligatoire d’informer l’administrateur, qui doit être en mesure d’évaluer si les travaux peuvent présenter des risques pour la structure.
Dans le cas de l’abaissement de la surface de marche, les risques ne manquent pas : en creusant pour obtenir une hauteur plus utile, on peut finir par toucher les fondations ou modifier le plancher qui sépare deux unités. L’intervention sort alors de la sphère privée et concerne des éléments structurels qui appartiennent à tous les copropriétaires.
Quand le consentement de la copropriété est nécessaire
Si l’intervention concerne uniquement l’enlèvement d’anciens revêtements de sol ou supports, un Cila (avis certifié de début de travaux) et une communication à l’administrateur suffisent généralement. Mais si l’on va plus profondément, en modifiant le niveau initial du sol ou en touchant le sous-sol, alors la question change.
Le sous-sol, sauf indication contraire, est considéré comme une partie commune. Aucun copropriétaire ne peut donc le creuser ou l’agrandir lui-même, car ce faisant il s’approprierait un espace qui appartient aussi à d’autres. Dans ces cas, il faut non seulement un projet structurel élaboré par un technicien, mais également l’accord de la copropriété.
Conséquences d’une intervention non autorisée
Dans le cas où un copropriétaire procède quand même aux travaux, sans autorisations ni communications préalables, l’administrateur a le devoir d’intervenir pour protéger les parties communes, même sans résolution d’assemblée. Il peut demander la suspension des travaux ou la restauration dans l’état d’origine, si nécessaire également par voie judiciaire.
Par ailleurs, lorsque l’intervention implique une réelle occupation du sous-sol commun, comme par exemple l’abaissement du plancher en dessous de la hauteur originelle du bâtiment, elle constitue une appropriation d’un bien collectif. Dans ce cas, outre l’obligation de restitution, une sanction financière pourra être infligée pour chaque jour de retard d’exécution.
Il convient toutefois de noter que toutes les violations ne donnent pas automatiquement lieu à une indemnisation. Pour obtenir une indemnisation, la copropriété doit démontrer qu’elle a subi un préjudice concret, comme la perte de possibilité d’usage ou d’exploitation économique de l’espace commun.
Le bon sens avant tout
L’abaissement du plancher n’est donc pas absolument interdit, mais doit être effectué avec la plus grande prudence.
Avant de commencer les travaux, il est toujours conseillé de contacter un technicien qui vérifie la faisabilité de l’intervention, prépare la documentation de construction nécessaire et informe l’administrateur en joignant un bref rapport.
Un geste de transparence qui évite les malentendus et surtout les controverses.
