Ceux qui vivent dans un loyer en paient les frais, mais ne peuvent pas toujours avoir leur mot à dire. Pourtant, dans certains cas, la loi reconnaît au locataire le droit de participer aux réunions et même de contester les décisions de l’administrateur.
Savoir quand il est possible de le faire peut éviter certains malentendus en matière de copropriété. Examinons la question plus en détail.
Il n’est pas propriétaire d’une copropriété
D’un point de vue juridique, l’administrateur est le représentant des propriétaires de copropriété et non des locataires. Le locataire, en effet, ne fait pas partie de la copropriété : sa seule relation contractuelle est avec le propriétaire. Cela signifie qu’en règle générale, il ne peut pas contester les résolutions des assemblées, demander la révocation de l’administrateur ou prétendre participer aux assemblées de copropriété.
Les exceptions prévues par la loi
Il existe cependant quelques exceptions importantes, établies par la loi no. 392 de 1978 (dite « loi sur les loyers équitables »). En particulier, l’article 10 permet au locataire de participer et de voter à l’assemblée lors des discussions sur les modalités de gestion des services de chauffage et de climatisation.
A ces occasions, le locataire peut également contester les décisions prises s’il estime qu’elles le pénalisent ou entraînent des frais excessifs. C’est le seul cas dans lequel il peut voter à la place du propriétaire.
Charges de copropriété
Une autre règle, l’article 9 de la même loi, établit que le locataire est tenu de payer, sauf accord contraire, les frais administratifs ordinaires, tels que le nettoyage des escaliers, l’électricité dans les parties communes, l’entretien de l’ascenseur et le chauffage. Les dépenses extraordinaires et les honoraires de l’administrateur restent à la charge du propriétaire.
Si l’administrateur devait demander au locataire des sommes qui ne sont pas à sa charge, le litige devra être réglé par l’intermédiaire du propriétaire, qui est la personne tenue d’assurer le lien avec la direction de la copropriété.
Droit d’accès aux documents
Un aspect intéressant, rapporté par diverses sources, concerne le droit de consulter les notes de frais. En effet, conformément à l’article 1130-bis du Code civil, quiconque a le droit de jouir du bien, donc également le locataire, peut demander accès aux pièces comptables relatives aux frais qui lui sont imputés.
Dans ce cas, l’administrateur est tenu de collaborer, car la demande ne vient pas d’un étranger, mais de la personne qui supporte effectivement les frais.
Quand le locataire peut-il agir ?
Pour rappel : le locataire ne peut interpeller le gestionnaire que dans des cas précis. Cela peut faire ceci :
directement, lorsqu’il s’agit de dépenses ou de services de chauffage et de climatisation ;
indirectement, par l’intermédiaire du propriétaire, pour toutes les autres questions de copropriété ;
exercer le droit d’accès aux documents de dépenses, s’il est nécessaire de vérifier l’exactitude des dépenses.
Toutefois, si la mauvaise gestion de la copropriété nuit à la jouissance du bien (par exemple, ascenseurs hors service, fuites ou chauffage ne fonctionne pas), le locataire
vous pourrez contacter le propriétaire pour demander une résolution des problèmes ou, dans des cas plus graves, exiger une réduction du loyer voire le retrait pour motifs graves.
