Pendant la pandémie, et suivi de celui-ci, de nombreuses habitudes ont changé: par conséquent, aussi le gestion de la copropriété il devait s'adapter, introduisant la possibilité de participer aux assemblées en vidéoconférence. Mais aujourd'hui, jusqu'à la fin de l'urgence, est-il toujours possible de se connecter à distance? Et si oui, dans quelles conditions?
Nous essayons de clarifier l'un des thèmes les plus discutés de la vie de copropriété: l'assemblage « distant » ou « mixte ».
De l'urgence covide à la norme finale
Jusqu'en 2020, organisez unAssemblage de copropriété en ligne c'était un terrain incertain. Certains tribunaux, comme celui de Bergame, pensaient qu'il n'était même pas envisagé par le système. D'autres, comme celui de Bolzano, ont laissé la porte ouverte à cette possibilité.
Le tournant est venu avec le Décret de droit 104/2020qui a modifié l'article 66 des dispositions de mise en œuvre du code civil. Depuis lors, la vidéoconférence est officiellement entrée dans la vie de copropriété.
Qui peut décider d'aller en ligne
À partir de 2020, l'assemblage de copropriété à distance peut être convoqué Demande de la majorité des copropriétéscalculé « pour les têtes » et non pour des millièmes. Une clarification est arrivée, entre autres, de la Cour de Taranto.
Le consentement peut être communiqué de diverses manières: via PEC, e-mail, SMS, chat. Selon certains juges, même la simple participation à l'assemblée en ligne, sans protestation, peut s'appliquer comme un assentiment implicite. Mais pas pour tout le monde: le tribunal de Bergame, par exemple, considère un Oui explicite et préventif.
Un point important: une résolution approuvée dans l'assemblage ne suffit pas pour autoriser le mode distant. Vous avez besoin du majorité absolue des copropriétés, non seulement des personnes présentes. Il n'est pas non plus nécessaire de convoquer un assemblage « préparatoire » pour délibérer la manière suivante. La demande majoritaire peut également arriver de manière informelle.
Aussi, si le réglementation de la copropriété le dispositionl'administrateur peut procéder à la convocation à distance sans autres étapes.
Mixte ou uniquement en ligne, l'inclusivité compte
Même si la majorité veut la vidéoconférence, ceux qui ne peuvent pas ou ne veulent pas se connecter en ligne participer à la présence. Pour cette raison, le mode le plus équitable est que « Mixte »: Ceux qui peuvent participer à distance, mais il y a toujours un lieu physique disponible.
Ce n'est que si toutes les condominiums conviennent que l'assemblée peut faire exclusivement en ligne. Dans d'autres cas, l'administrateur doit spécifier à la fois la plate-forme de connexion et le lieu physique pour la réunion. Sinon, les résolutions peuvent être annulé.
À ce stade, voici une image des situations possibles:
- Si la majorité demande la télécommande: l'assemblage doit être mélangé;
- S'il y a unanimité: il ne peut être organisé qu'à distance;
- seule une minorité le demande: L'administrateur n'est pas tenu d'organiser la vidéoconférence.
Attention: Une clause du règlement n'est pas valable qui impose toujours le mode en ligne, sans alternative pour ceux qui veulent être physiquement.
Si l'administrateur « fait sa tête »
Si l'administrateur reçoit une demande régulière et ne se réunissait pas Également en mode distantles résolutions peuvent être défi. Cependant, ce n'est pas, automatiquement, des « irrégularités graves » qui justifie la révocation judiciaire. Par exemple, la Cour de Palerme l'a rappelé.
Choix de la plate-forme et des problèmes de connexion
Sauf indication contraire de l'assemblée, le choix c'est à l'administrateur. La plate-forme doit permettre la participation en temps réel, la possibilité d'intervenir, de discuter et de voter. Le vote via le chat est également valable, tant qu'il est clair et sans équivoque.
Si une copropriété perd la connexion, est considéré comme absentcomme ceux qui abandonnent une assemblée physique. Mais si la panne de courant est causée par Problèmes techniques de la plate-forme ou par ceux qui le gèrent, la résolution peut être visible.
Enregistrement de l'assemblée et de la signature des procès-verbaux
Enregistrer une réunion en ligne est uniquement possible Si tous ces présents sont d'accordet leur consentement doit être noté dans les minutes. Sinon, La vie privée est violée. Cependant, la cassation a précisé que l'enregistrement est légal s'il sert à protéger un droit personnel, à condition qu'il ne soit pas répandu.
Dans le cas d'un assemblage éloigné ou mixte, il est obligatoire de nommer un président et un secrétaire.
Le procès-verbal doit être rédigé, signé par le président et envoyé à toutes les copropriétés avec le Même façon de l'avis de convocation: PEC, lettre enregistrée, livraison manuelle.
Lorsqu'une résolution « numérique » peut être remise en question
Comme les assemblées en présence, même les en ligne Ils peuvent être mis au défi. Mais il y a défauts spécifiques lié au mode numérique. Voici les principaux:
- Défaut d'indiquer plate-forme ou heure;
- absence de la place physique dans le cas d'un assemblage mixte;
- impossibilité d'intervenir ou voter;
- Problèmes techniques attribuable à la copropriété;
- Rapport non signé par le président.
