Lorsqu’on parle de travaux extraordinaires dans une copropriété, les mots « avance » et « dépense » deviennent immédiatement un sujet de discussion. Rénovation de la façade, isolation thermique, remplacement de la chaudière centralisée ou installation d'un nouvel ascenseur : autant d'interventions qui améliorent la valeur du bâtiment, mais qui pèsent, souvent assez cher, sur le budget des particuliers propriétaires.
C’est dans ces cas-là que l’hypothèque non garantie peut être prise en considération, un instrument encore peu connu, mais qui se généralise également dans le secteur de la copropriété.
Qu'est-ce que c'est et comment ça marche
Le terme « non garanti » (d'origine grecque, plus tard tiré du latin), signifie « manuscrit » et désigne un crédit ou un prêt garanti exclusivement par la signature du débiteur (c'est-à-dire par sa main, en fait) et par ses revenus.
Ainsi, contrairement au prêt hypothécaire, le prêt non garanti ne nécessite pas de réelles garanties ni de nantissements : c'est-à-dire qu'aucune hypothèque n'est inscrite sur le bien. La banque s'appuie sur la signature des parties prenantes et, le cas échéant, sur des garanties ou cautions personnelles.
Il s'agit de prêts généralement d'un montant moyen-faible (jusqu'à 75 ou 100 mille euros) et de durées plus courtes, d'environ deux à dix ans. Le taux d’intérêt est généralement un peu plus élevé, mais le processus est plus simple et plus rapide que celui d’un prêt hypothécaire traditionnel.
Quand cela peut être utile dans une copropriété
Dans le contexte de la copropriété, ce type de prêt hypothécaire est particulièrement utile pour reporter des dépenses extraordinaires dans le temps, sans alourdir immédiatement les poches des copropriétaires individuels.
Il peut être demandé pour presque tout type d'intervention sur les parties communes : de l'isolation thermique à la réfection de toiture, de l'installation d'un ascenseur au remplacement des luminaires dans les parties communes.
De son côté, la jurisprudence, ces dernières années, a confirmé la légitimité de cette pratique : la copropriété peut contracter une hypothèque, pour peu que la décision soit valablement prise par l'assemblée et réponde à un intérêt commun.
La résolution de l'assemblée
Avant de pouvoir contracter une hypothèque de ce type, une résolution en assemblée est donc nécessaire. L'assemblée doit approuver tant les travaux que la décision de recourir au financement, en autorisant l'administrateur à signer le contrat avec la banque.
La majorité requise est la majorité ordinaire prévue par l'article 1136 du Code civil : lors de la deuxième convocation (celle dans laquelle les résolutions sont habituellement approuvées) la majorité des présents et au moins la moitié des millièmes.
Deux modes de fonctionnement
Quant aux méthodes, il existe deux manières principales.
Le premier est celui du prêt collectif à adhésion individuelle : chaque copropriétaire qui accepte la proposition de la banque souscrit à sa part du prêt et devient débiteur direct. Ceux qui ne participent pas paient cependant leur part des coûts en un seul versement.
La deuxième option est celle de l’hypothèque au nom de la copropriété dans son ensemble. Dans ce cas, c'est l'administrateur qui gère la relation avec la banque, en recevant la totalité du montant sur le compte de la copropriété et en remboursant les acomptes avec les parts versées par les propriétaires.
Dans les deux cas, il est important de rappeler que chaque copropriétaire n'est responsable que de sa propre part : personne ne peut être appelé à couvrir les dettes d'autrui.
Quels avantages et à quoi faut-il faire attention
Parmi les avantages de ce type de produit financier, il faut considérer que la copropriété peut commencer les travaux immédiatement, même si tous les copropriétaires ne disposent pas immédiatement des liquidités nécessaires. Les dépenses sont étalées dans le temps et l'administrateur peut compter sur un flux financier plus stable.
D’un autre côté, il faut cependant garder à l’esprit que le prêt non garanti a des taux plus élevés qu’un prêt hypothécaire.
hypothécaire et nécessite toujours une extrême ponctualité des paiements : les éventuels arriérés doivent être gérés avec soin, car la banque n'accorde pas de rabais à la copropriété en cas de retard.
